商业地产开发进入新的黄金期，有力地推动养老社区建设走向规模化、专业化、标准化，养老社区开始繁荣兴盛起来。闻名于世的“太阳城”（Sun City, Arizona）养老社区便在60年代初开始兴建，到80年代建成后声名远播，至今仍是养老社区的典范。

随着人口老龄化程度逐渐加深，退休老年人口越来越多，由政府建造老年公寓或者提供住房补贴的做法致使政府开支逐年增大，各级政府财政赤字激增。上世纪八九十年代，美国养老服务实现了社会化转向，市场和民间力量在养老事业中发挥着主导性作用，形成了一条独具特色的美国式养老道路，美国也率先成为以市场提供养老服务为主的国家，奠定了美国“社团主义市场经济型”福利国家的地位。

如今，大大小小数以万计的养老社区遍布全美各州，带动养老产业经济蓬勃发展，成为新的经济增长点。据有关报道，1986年美国老年人消费额达到8000亿美元，占当年美国GDP的18%，而在2008年以来的新一轮经济危机中，美国养老社区发展并未受到太大冲击，在普遍疲软的美国房地产业中可谓一枝独秀。

四、美国养老地产发展特点

1、设施完善的老年住宅体系

美国的养老地产发展较为成熟，具有设施完善的老年住宅体系。美国老年住宅模式主要有五种类型：独立式老年住宅、老年公寓、养老院、护理院和老年社区。美国老年公寓及护理业项目投资中心估计，美国的老年公寓设施每年平均增长幅度超过10%，现在有超过28000个老年公寓遍及全国。近十多年来，美国老年社区发展迅速，大多为私人投资并进行商业化运作，社区中提供各种专门为老年人服务的配套设施，逐渐形成了老年产业的发展基地。

2、投资与运营相分离

就美国的养老地产发展模式而言，其投资与运营是相分离的，这有助于实现风险与收益的较好匹配。在美国，投资商作为养老产业链的主体，其成功依赖于美国成熟的金融市场，有利于投资领域和投资方式的多元化；对于运营商，坚持通过规模化发展来提高市场份额和降低边际成本是核心内容，轻资产运营是未来的发展方向。

3、投资领域多元化

在美国，养老地产的投资商投资领域众多，包括养老社区、专业护理院、生命科学、医疗办公楼和医院，基本实现了从医院到养老，从保健到医疗的全产业链覆盖。例如，美国著名的HCP公司，其所涉及的项目类型就包括444个养老社区，302个专业护理院，111个生命科学，206个医疗办公楼以及16个医院。

五、美国养老地产四大模式案例分析

1、美国养老地产主要模式

图表2：美国养老地产代表模式

资料来源：韦伯咨询

2、经典模式之一太阳城中心

在美国，人们不把老年人称做夕阳，而是叫做太阳，太阳城中心（Sun City Center）因此而得名。美国佛罗里达州“太阳城中心”是闻名世界最为成熟的老年社区之一，也是全美最大最好的老年社区之一。该中心始建于1961年，坐落在佛罗里达西海岸，现有来自全美以及世界各地的住户1.6万户，并一直处于持续增长的态势。

在太阳城，无论那种年龄段的老人，选择哪种住宅，都会享受到积极活跃的老年生活方式。佛罗里达太阳城整个社区由包括“太阳城中心”（独立家庭别墅）、“国王之殿”（连体别墅）、“湖中之塔”（辅助照料式住宅和家庭护理机构）、“庭院”和“阿斯顿花园”（出租的独立居住公寓）以及“自由广场”（辅助照料式住宅和家庭护理机构）六大居住社区。

以上各社区共同享用一个邮局、超市、医疗机构、银行和教堂。每人每年缴纳一定费用，就能享受室内和室外游泳池、网球、推圆盘游戏场、草地保龄球、健身和娱乐中心等设施。另外，在社区内，还有各种各样的俱乐部，是老年大学的组成部分，开设的课程和组织的活动超过80种，包括木匠活、缝纫坊等，甚至还有中国画。太阳城的建筑、管理、经营一切以老人为中心。

在收益方面，太阳城的收益主要来自于一次性销售收益和长期性收益，长期性收益包括公寓出租收益及配套设施的使用收益。太阳城中心的长期性收益是太阳城中心的重要组成部分，仅以每年配套设施的收益为例：会所占用224万美元；高尔夫球会费900万美元；合计1124万美元。即每年这两项配套设施的收入就达1000多万美元，相当于卖掉50多套别墅（按均价17.5万美元计），并且这两种设施是对社会公开经营，这部分收人还未计入，因此这种长期性收益是太阳城中心的重要收益来源。

太阳城现在已经发展成为美国养老地产的著名品牌，保持着年均300个单位的开发速度，开发商已在美国10多个州（主要集中在南方、西南、东南各州）开发了20多个以太阳城命名的老年社区，所建房屋超过10万个单位，并由此成功上市，成为美国建设老年社区最专业、规模最大的养老地产开发公司。

3、经典模式之二Terraces护理社区　

Terraces是亚利桑那州的一处老旧小区，经过美国浸信会招进地产商进行分期改建升级，其中98%的建筑推倒重建，但保留了花园和绿地。开发后成为富有特色的老人护理社区，也成为亚利桑那州唯一一个满足了1000多项护理标准的老人社区，专业化老人护理是Terraces的特色。这里的护士都是最高级别的注册护士，俨然一所“医院＋疗养院”的“保障型”老年住区。