一、美国老龄化现状及趋势

1981年，美国推出了家庭医疗补助和社区服务计划，并于1984年，提出养老的概念，通过不断完善法律法规；规划实施老年保健计划；鼓励社会力量兴办养老机构等措施，经过30年发展到今天，整个社会养老保障体系建设，已经非常完善，养老服务非常发达。

数据显示，2010年美国65岁及65岁以上人口占总人口比重为12.97%，2017年这一比重上升至15.41%，且依旧保持增长趋势，预计未来几年，这一比重还会继续增加。

图表1：2010-2017年美国老年人（65岁及以上）占总人口比重走势图

资料来源：Wind、韦伯咨询

二、美国养老产业政策

老年住宅政策核心是住房和城市发展部（HUD）“可负担住房”补贴政策

1、202项目——老年住宅无息贷款

202支持型老年住宅项目：私营的、非盈利机构提供给低收入老年人的廉价房屋，能够在建造、修复或收购时获得HUD的无息贷款。如果连续40年将房屋用于老年服务，则不用偿还HUD提供的贷款。除非盈利机构外，其他机构也可申请202贷款，国家项目可以获得最高25000美元其他盈利性机构可获得最高贷款额为10000美元。

2、负责单位

美国联邦政府的保障性住房管理部门是住房和城市发展部（United States Department of Housing and Urban Development，以下简称HUD）。美国在州和地方政府分别成立公共房屋管理局（Public Housing Administration，以下简称PHA）具体负责各地公共住房的建设、管理和补贴发放。

HUD也下设联邦住房管理局（Federal Housing dministration，以下简称FHA），主要职能是为中低收入家庭提供住房抵押贷款担保。自从1934 年成立以来，FHA一共为3400万私人住房提供了房屋贷款保险。它和租房补贴一起，构成了HUD“可负担住房”政策的核心。

3、贷款对象选择标准

（1）长期性the sponsor's capacity to develop and operate the proposed housing on a long-term basis （20 percent）；

（2）财力状况the sponsor's financial capacity and commitment （25 percent）；

（3）地区低收入人群需求状况the need for supportive housing for elderly people in the area to be served and the desirability of the site （20 percent）；

（4）项目设计可行性adequacy of the project design （15 percent）；

（5）服务项目计划adequacy of the provision of supportive services （20 percent）.

三、美国养老地产发展现状

美国养老服务非常发达，养老社区（Retirement Community，有的译作退休社区）在其中占有重要地位，美国养老社区可以追溯到殖民地时期的社会慈善机构。

1772年，费城教会根据约翰·凯斯利（John Kearsley）医生的遗嘱，用他的遗产在费城建立了一所基督教堂医院（Christ Church Hospital），占地13英亩，专门收容穷人和体弱的寡妇，后来逐渐发展成为一个独立的非营利性高级护理社区，为低收入老年人提供持续照顾。以这种混合型慈善社区为开端，养老社区在美国非常缓慢地发展起来。

内战后，19世纪70年代至20世纪20年代是美国工业化、城市化鼎盛期，城市建设和社区管理步入正轨，在社会改良进步运动的推动下，慈善事业尤其是社区照顾获得长足发展，许多城市陆续出现社区服务中心（Settlement House），提供了部分业余性养老照护服务，但专门性养老社区的兴建尚待时日。

30年代，在经济大危机的严重冲击下，罗斯福政府颁布《社会保障法》（Social Security Act），该法明确规定退休年龄为65岁，实行老年保险和失业保险，这是美国历史上第一部社会保障法案，标志着美国政府由此开始正式介入社会保障事务。

随着时间推移，各种社会保障举措不断完善，1939年增加了伤残保险和老年遗属养老保险，1940年起政府开始按月支付退休金，养老成为全国性社会保障体系的重要组成部分。1937年联邦政府颁布了第一部《住房法》（The Housing Act of 1937），关注焦点是低收入者的公共住房建设，对老年人与残疾人住宅略有提及，但只字未提养老社区。

从理论到现实，本时期养老社区均无较大进展，在随后的两次世界大战期间，养老社区发展也一直处于受抑制状态。

二战后，美国养老社区迎来新的发展阶段，社区规划、设施建设、服务内容都日趋完善，到50年代西部数州出现了养老社区建设方案。五六十年代，经济形势高涨，房地产开发持续兴旺，政府陆续出台各种相关政策法律，1959年《住房法》（Housing Act of 1959）规定，直接向老年人住房项目提供贷款，此后更是逐年加大资助力度。