一、美国老龄化现状及趋势

1981年，美国推出了家庭医疗补助和社区服务计划，并于1984年，提出养老的概念，通过不断完善法律法规；规划实施老年保健计划；鼓励社会力量兴办养老机构等措施，经过30年发展到今天，整个社会养老保障体系建设，已经非常完善，养老服务非常发达。

数据显示，2010年美国65岁及65岁以上人口占总人口比重为12.97%，2017年这一比重上升至15.41%，且依旧保持增长趋势，预计未来几年，这一比重还会继续增加。

图表1：2010-2017年美国老年人（65岁及以上）占总人口比重走势图

资料来源：Wind、韦伯咨询

二、美国养老产业政策

老年住宅政策核心是住房和城市发展部（HUD）“可负担住房”补贴政策

1、202项目——老年住宅无息贷款

202支持型老年住宅项目：私营的、非盈利机构提供给低收入老年人的廉价房屋，能够在建造、修复或收购时获得HUD的无息贷款。如果连续40年将房屋用于老年服务，则不用偿还HUD提供的贷款。除非盈利机构外，其他机构也可申请202贷款，国家项目可以获得最高25000美元其他盈利性机构可获得最高贷款额为10000美元。

2、负责单位

美国联邦政府的保障性住房管理部门是住房和城市发展部（United States Department of Housing and Urban Development，以下简称HUD）。美国在州和地方政府分别成立公共房屋管理局（Public Housing Administration，以下简称PHA）具体负责各地公共住房的建设、管理和补贴发放。

HUD也下设联邦住房管理局（Federal Housing dministration，以下简称FHA），主要职能是为中低收入家庭提供住房抵押贷款担保。自从1934 年成立以来，FHA一共为3400万私人住房提供了房屋贷款保险。它和租房补贴一起，构成了HUD“可负担住房”政策的核心。

3、贷款对象选择标准

（1）长期性the sponsor's capacity to develop and operate the proposed housing on a long-term basis （20 percent）；

（2）财力状况the sponsor's financial capacity and commitment （25 percent）；

（3）地区低收入人群需求状况the need for supportive housing for elderly people in the area to be served and the desirability of the site （20 percent）；

（4）项目设计可行性adequacy of the project design （15 percent）；

（5）服务项目计划adequacy of the provision of supportive services （20 percent）.

三、美国养老地产发展现状

美国养老服务非常发达，养老社区（Retirement Community，有的译作退休社区）在其中占有重要地位，美国养老社区可以追溯到殖民地时期的社会慈善机构。

1772年，费城教会根据约翰·凯斯利（John Kearsley）医生的遗嘱，用他的遗产在费城建立了一所基督教堂医院（Christ Church Hospital），占地13英亩，专门收容穷人和体弱的寡妇，后来逐渐发展成为一个独立的非营利性高级护理社区，为低收入老年人提供持续照顾。以这种混合型慈善社区为开端，养老社区在美国非常缓慢地发展起来。

内战后，19世纪70年代至20世纪20年代是美国工业化、城市化鼎盛期，城市建设和社区管理步入正轨，在社会改良进步运动的推动下，慈善事业尤其是社区照顾获得长足发展，许多城市陆续出现社区服务中心（Settlement House），提供了部分业余性养老照护服务，但专门性养老社区的兴建尚待时日。

30年代，在经济大危机的严重冲击下，罗斯福政府颁布《社会保障法》（Social Security Act），该法明确规定退休年龄为65岁，实行老年保险和失业保险，这是美国历史上第一部社会保障法案，标志着美国政府由此开始正式介入社会保障事务。

随着时间推移，各种社会保障举措不断完善，1939年增加了伤残保险和老年遗属养老保险，1940年起政府开始按月支付退休金，养老成为全国性社会保障体系的重要组成部分。1937年联邦政府颁布了第一部《住房法》（The Housing Act of 1937），关注焦点是低收入者的公共住房建设，对老年人与残疾人住宅略有提及，但只字未提养老社区。

从理论到现实，本时期养老社区均无较大进展，在随后的两次世界大战期间，养老社区发展也一直处于受抑制状态。

二战后，美国养老社区迎来新的发展阶段，社区规划、设施建设、服务内容都日趋完善，到50年代西部数州出现了养老社区建设方案。五六十年代，经济形势高涨，房地产开发持续兴旺，政府陆续出台各种相关政策法律，1959年《住房法》（Housing Act of 1959）规定，直接向老年人住房项目提供贷款，此后更是逐年加大资助力度。

商业地产开发进入新的黄金期，有力地推动养老社区建设走向规模化、专业化、标准化，养老社区开始繁荣兴盛起来。闻名于世的“太阳城”（Sun City, Arizona）养老社区便在60年代初开始兴建，到80年代建成后声名远播，至今仍是养老社区的典范。

随着人口老龄化程度逐渐加深，退休老年人口越来越多，由政府建造老年公寓或者提供住房补贴的做法致使政府开支逐年增大，各级政府财政赤字激增。上世纪八九十年代，美国养老服务实现了社会化转向，市场和民间力量在养老事业中发挥着主导性作用，形成了一条独具特色的美国式养老道路，美国也率先成为以市场提供养老服务为主的国家，奠定了美国“社团主义市场经济型”福利国家的地位。

如今，大大小小数以万计的养老社区遍布全美各州，带动养老产业经济蓬勃发展，成为新的经济增长点。据有关报道，1986年美国老年人消费额达到8000亿美元，占当年美国GDP的18%，而在2008年以来的新一轮经济危机中，美国养老社区发展并未受到太大冲击，在普遍疲软的美国房地产业中可谓一枝独秀。

四、美国养老地产发展特点

1、设施完善的老年住宅体系

美国的养老地产发展较为成熟，具有设施完善的老年住宅体系。美国老年住宅模式主要有五种类型：独立式老年住宅、老年公寓、养老院、护理院和老年社区。美国老年公寓及护理业项目投资中心估计，美国的老年公寓设施每年平均增长幅度超过10%，现在有超过28000个老年公寓遍及全国。近十多年来，美国老年社区发展迅速，大多为私人投资并进行商业化运作，社区中提供各种专门为老年人服务的配套设施，逐渐形成了老年产业的发展基地。

2、投资与运营相分离

就美国的养老地产发展模式而言，其投资与运营是相分离的，这有助于实现风险与收益的较好匹配。在美国，投资商作为养老产业链的主体，其成功依赖于美国成熟的金融市场，有利于投资领域和投资方式的多元化；对于运营商，坚持通过规模化发展来提高市场份额和降低边际成本是核心内容，轻资产运营是未来的发展方向。

3、投资领域多元化

在美国，养老地产的投资商投资领域众多，包括养老社区、专业护理院、生命科学、医疗办公楼和医院，基本实现了从医院到养老，从保健到医疗的全产业链覆盖。例如，美国著名的HCP公司，其所涉及的项目类型就包括444个养老社区，302个专业护理院，111个生命科学，206个医疗办公楼以及16个医院。

五、美国养老地产四大模式案例分析

1、美国养老地产主要模式

图表2：美国养老地产代表模式

资料来源：韦伯咨询

2、经典模式之一太阳城中心

在美国，人们不把老年人称做夕阳，而是叫做太阳，太阳城中心（Sun City Center）因此而得名。美国佛罗里达州“太阳城中心”是闻名世界最为成熟的老年社区之一，也是全美最大最好的老年社区之一。该中心始建于1961年，坐落在佛罗里达西海岸，现有来自全美以及世界各地的住户1.6万户，并一直处于持续增长的态势。

在太阳城，无论那种年龄段的老人，选择哪种住宅，都会享受到积极活跃的老年生活方式。佛罗里达太阳城整个社区由包括“太阳城中心”（独立家庭别墅）、“国王之殿”（连体别墅）、“湖中之塔”（辅助照料式住宅和家庭护理机构）、“庭院”和“阿斯顿花园”（出租的独立居住公寓）以及“自由广场”（辅助照料式住宅和家庭护理机构）六大居住社区。

以上各社区共同享用一个邮局、超市、医疗机构、银行和教堂。每人每年缴纳一定费用，就能享受室内和室外游泳池、网球、推圆盘游戏场、草地保龄球、健身和娱乐中心等设施。另外，在社区内，还有各种各样的俱乐部，是老年大学的组成部分，开设的课程和组织的活动超过80种，包括木匠活、缝纫坊等，甚至还有中国画。太阳城的建筑、管理、经营一切以老人为中心。

在收益方面，太阳城的收益主要来自于一次性销售收益和长期性收益，长期性收益包括公寓出租收益及配套设施的使用收益。太阳城中心的长期性收益是太阳城中心的重要组成部分，仅以每年配套设施的收益为例：会所占用224万美元；高尔夫球会费900万美元；合计1124万美元。即每年这两项配套设施的收入就达1000多万美元，相当于卖掉50多套别墅（按均价17.5万美元计），并且这两种设施是对社会公开经营，这部分收人还未计入，因此这种长期性收益是太阳城中心的重要收益来源。

太阳城现在已经发展成为美国养老地产的著名品牌，保持着年均300个单位的开发速度，开发商已在美国10多个州（主要集中在南方、西南、东南各州）开发了20多个以太阳城命名的老年社区，所建房屋超过10万个单位，并由此成功上市，成为美国建设老年社区最专业、规模最大的养老地产开发公司。

3、经典模式之二Terraces护理社区　

Terraces是亚利桑那州的一处老旧小区，经过美国浸信会招进地产商进行分期改建升级，其中98%的建筑推倒重建，但保留了花园和绿地。开发后成为富有特色的老人护理社区，也成为亚利桑那州唯一一个满足了1000多项护理标准的老人社区，专业化老人护理是Terraces的特色。这里的护士都是最高级别的注册护士，俨然一所“医院＋疗养院”的“保障型”老年住区。

在Terraces护理社区，针对老年人的康复护理配套十分完善。除了拥有几所专为老人服务的大型康复院外，心脏病中心、眼科中心等数百个医疗诊所遍布大街小巷，疗养所鳞次栉比，老人可以根据自己的身体状况和经济承受能力选择各种档次的服务。

Terraces护理社区入住率达到92%，每月有许多老人需要更高级别的护理，现在Terraces护理社区又兴建了几座高级公寓。亚利桑那州政府的负责人表示，在土地越来越稀缺的市场行情下，养老地产的开发趋势必将重视“镶嵌式”养老住宅和老旧小区的升级改造。

4、经典模式之三大学老年村

近年来，美国的养老地产开始走另类化趋势，比如有人把养老社区搬进了大学。美国1947年以后出生的“婴儿潮一代老人”们受教育水平普遍较高，针对这个特点越来越多的高等院校参与养老地产开发，掀起一股“返回母校度晚年”的热潮。

在宾夕法尼亚大学校园里就有一个名为“大学老年村”的退休社区，招收本学校的校友，目前住户平均年龄77岁。现在美国，有的社区通过与周边的知名大学建立合作关系，可使用大学休置的地产建成“大学老年村”，并使用大学的教学设施，提供终身学习项目，从而吸引了大量高知文化的老人，使其老有所为，老有所学。

特别是老人们住在自己母校的养老公寓里，每天在休闲时间里和年轻时代的校友们一起聊天，偶尔还去看球赛、听课。在“大学村”里生活，让老人们觉得又回到了年轻时代；而且周围都是同龄人，没有压力，每天都是开心的欢聚。

美国的“大学老年村”现在有多种运营类型，主要模式包括活力老年村、独立生活老年村、协助生活老年村、专业护理老年村等。若是55-65岁之间的健康老人会进入活力老年村养老，65岁后可进入协助生活老年村养老。独立生活老年村主要是居家式的自主养老方式，主要包括住宿、餐饮、娱乐活动等功能。

大学内的协助生活老年村与专业护理老年村主要针对75岁以上老人，居民从中得到3个级别的护理，提供包括各阶段所需的服务，专门为住户提供持续照顾服务。村中的护工需要护士执照才可上岗。据调查，居住在持续照护大学村的老人平均寿命比美国其他社区高8岁，且在医疗平均花费上减少30%。

5、经典模式之四老年公寓

在美国，老年公寓属于养老地产中的公租房、廉租房类型。近十年来，养老地产在美国各地城镇的开发与发展已经进入成熟阶段，不仅开发程度与形式多样，其运营模式也是多种多样。比如在纽约，大大小小的老年公寓有数百座分布在曼哈顿、布鲁克林等5个行政区，大约每三个街道（按国内行政称呼）就有一栋老年公寓。其中有市政府投资的、区政府集资的、街道合资的、非盈利组织团体私募的与开发商财团建造的。

例如曼哈顿黄金地段第九大道54街的克林顿花园（ClintonGarden）是美国联办政府提供援助建造的老年公寓。该花园是欧洲风味十足的砖墙建筑。

据克林顿花园负责人哈曼拉·弗里亚斯介绍，克林顿花园老年公寓有100套房间，根据联邦房屋条例第202条，该老年公寓接受纽约市收入低于25100美元/年（夫妇），22000美元/年（单身）62岁以上的老人申请。入住之后，每月的房租将占房客月收入的1/3，例如，一位退休老人的每月社保金是750美元，居住在这里每月需付250美元左右。

如果你把750美元都交给老年公寓，那么老年公寓除了提供三餐之外，还会组织外出旅游、看戏等活动。

又比如纽约斯坦伦岛区的乔治花园老年公寓，属于纽约一个非盈利组织“养老地产基金会”下的一个公寓。这个基金会开发有9座老年公寓。乔治花园是大型老年公寓，有六七栋大楼，中间与四周是草坪与花园。

在这座公寓中，老年夫妇一般分得一房一厅，单身老人分得单间室。无论是单间还是一房一厅，厨房、卫生间都是独用的。乔治花园的入门处还有个数千平方米的老人中心，老人中心还有餐饮馆、图书阅览室、桌球室、健身室等等。该中心除了供应早餐与午餐之外，还开办健身操班、唱歌班、陶器班、绘画班、舞蹈班、太极拳班等，满60岁的老人，只要是该公寓中的老人，不管贫富都可以来参加，享受一到两美元的早中餐。该花园住了近千老人，形成一个人性化服务的老人社区。

美国的老年公寓委员会均由公寓老人所组成——能够易于沟通。公寓委员会负责公寓的日常运作，有常设办公室，每月定期举行例会。公寓委员会很重视增强老年人的归属感。居民必须55岁以上，18岁以下的陪同一年居住不超过30天。

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