根据《2023年中国网络零售市场发展报告》国家统计局数据显示，全国网上零售额15.4万亿元，同比增长(下同)11.0%。其中，实物商品网上零售额13.0万亿元，占社会消费品零售总额的比重为27.6%。

图表3：2021年-2023年线上消费零售额变化（亿元，%）

2、随着客户对仓储物流库存周转率要求提高，高标仓需求将进一步增加

从全国物流效率来看，作为衡量物流产业效率的关键指标，中国社会物流总费用占GDP比重在2016-2023年整体呈现下降趋势，反映出国内物流效率有所改善，但与欧美发达国家8%左右的水平相比，仍有较大差距。

同时，华南地区(即珠江三角洲)、华东地区(即长江三角洲)和华北地区(即环渤海地区)的重点港口和物流中心正在同时发展其连通性和吞吐量，提升城市之间的协调性，增加物流中心的规模和配送能力。随着对库存周转率的要求提高，对高标准仓储物流基础设施的需求也会进一步增加。

图表4：2016年-2023年中国物流总费用及占GDP的比率（万亿元，%）

3、随着产业链和供应链不断完善提升，制造业、医药等行业将成为支撑仓储物流未来增长的重要客户群

党的二十大以来，我国进一步明确了产业链现代化的重点任务。伴随着国家培育不断完善产业链，保持自身产业链供应链的安全及自主可控，必然加速带动配套物流服务并提高服务需求，物流行业会更多投入更多资源到“自主可控”制造业供应链的物流发展中。

从现有自主可控产业分布看，汽车、电子等制造业企业有大量存储成品和零部件的需求，同时涉及上游供应商较多，其供应链效率的提升有赖于高效的仓储物流网络。

另外，制造业、医药物流等也支撑物流园区未来增长的最重要的客户群。

五、高标仓市场的空置率和租金水平呈现区域分化特性

从市场空置率和租金水平来看，高标仓市场的空置率和租金水平呈现出区域分化特性。

一线城市及其卫星城市的空置率较低，租金水平较高，反映出当地市场租赁需求旺盛；相对而言，二线城市之间的分化明显，部分二线城市的表现不佳。

图表5：2017-2024H1高标库空置率按城市能级划分（%）

此外，受宏观经济波动影响，2023年，多数城市仓储物流项目空置率较2022年有所攀升，租金水平有所下滑。

预计在未来一段时间内，一线及其卫星城市物流市场新增供应将会受限，二线城市新增将会持续增长，总体物流需求呈现边际回升，总体保持恢复，但恢复势头仍需巩固，伴随着整体经济及消费的复苏，以及新增供应项目的高品质，预计租金有望恢复温和增长。

图表6：2017-2024H1高标库租金水平按城市能级划分（元/万平方米/天）

六、物流仓储市场主要参与主体及市场格局

我国物流仓储市场存在较低的进入壁垒，行业集中度较低，市场竞争激烈，市场化程度高，与其他基础设施行业对比，物流仓储属于竞争较为充分的市场。

从物流仓储的建设到运营管理，各阶段的成本收入模式均按照市场化水平定价。物流仓储建设方多以招标、拍卖、挂牌的模式获取仓储用地使用权，并根据物流仓储的建设标准的不同确定不同的市场化建安成本。

得益于良好的市场前景和可观的投资回报率，目前我国物流仓储行业的参与者众多，竞争格局复杂，传统物流仓储建设方、房地产商和金融机构争相进入该市场。

目前市场主流高标仓的开发主体分为：外资物流仓储建设方、内资物流仓储建设方、传统房地产建设方、金融机构和电商企业。

其中，外资物流仓储建设方市场占比约为50%，内资物流仓储建设方紧随其后，市场占比接近20%，传统建设方占比接近10%。

图表7：物流仓储市场主要参与机构

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