一、我国仓储物流行业整体仍处于发展期，行业规模处于上升期
仓储物流业是连接着生产端和消费端，并集成运输、仓储、分拨、配送、信息等多项功能、对国民经济具有重大战略意义的行业。
“十三五”以来，我国现代物流发展取得积极成效，服务质量效益明显提升，政策环境持续改善，对国民经济发展的支撑保障作用显著增强。“十四五”期间，有关部委在政策层面为仓储物流业持续提供保障。
我国仓储物流行业整体仍处于发展期，行业规模处于上升期，自2008年以来，中国对全球经济增长的贡献稳步上升，成为主要的货物出口国以及货物和商品进口国。
2023年国内生产总值126.1万亿元，比上年增长5.2%。社会消费品零售总额47.1万亿元，比上年增长7.2%。商品销售稳步增长，全国网上零售额15.43万亿元，同比增长11.0%，其中实物商品网上零售额13.02万亿元，增长8.4%，占社会消费品零售总额比重达27.6%。网络零售的持续快速增长推动了仓储物流的持续发展。
当前中国主要的零售商与第三方物流企业均围绕一线城市布局了大量仓储物流设施，以满足区域内日益增长的消费力。
随着仓储空置面积与物流用地变得极为有限，对仓储物流的需求被不断推向距离更远的成都、重庆、武汉、郑州、长沙、青岛、济南、福州、厦门、东莞、佛山等中产阶级人口巨大且消费能力充足城市，或物流用地充足、仓储成本较低的三线城市。
随着国家政策支持引导力度持续强化，物流发展支撑体系不断健全、制度环境进一步改善。同时，移动互联网的深度渗透，大数据、人工智能、运筹优化、智能配送调度的技术发展，将成为物流仓储行业未来实现进一步快速发展的新的引擎。
二、仓储物流行业市场细分：普通仓和“高标仓”
仓储物流基础设施的分类口径较多，如土地类型、建设成本、仓库规格及规模。按照物流仓储的建造标准，可将其细分为两类：高标准物流仓储(以下简称“高标仓”)和普通物流仓储。
按照功能属性的不同，仓储物流基础设施可进一步细分为门户仓、区域仓、城市仓以及前置仓，满足从产地经多次运输至消费端不同场景的服务需求。
我国现代化仓储业起步较晚，大部分仓储设施类型仍以普通仓为主，随着社会的发展，普通仓功能性不强、结构不合理、存储品类有限等缺陷显现，同时增加了物流运营成本和安全隐患。
与之相比，高标仓拥有先进完善的建筑结构，充分利用计算机、自动化技术及物流信息规划系统，实现物流规模效应，提高工作效率，降低仓储成本。高标仓可以大幅提高仓储效率，降低仓储成本。
根据中国仓储协会的调查，在20年的测算期内，高标仓的投入成本比传统仓降低20%左右，高标仓存货周转天数不到传统仓储的10%，库存SKU(最小存货单位)能够达到传统仓储的10倍，搜索清点货物时间比传统人工方式减少95%。
除建设标准高以外，高标仓往往处于物流干线运输核心节点城市，出租率高、租约稳定性强，抗宏观经济周期波动能力强。
三、通用仓库市场存量规模及市场供应情况
我国物流市场的主要区域分布在经济发达的一线城市(北京、上海、广州、深圳)、一线城市的卫星城市(系指一线城市的周边城市，通常作为物流枢纽，以承接一线城市溢出需求，如廊坊、昆山、太仓、东莞、佛山、惠州)和部分省会城市、区域中心城市、经济发达的二线城市(如天津、济南、苏州、杭州、无锡、嘉兴、重庆、成都、西安、贵阳等)。截至2024年6月末，我国通用仓库市场存量规模已增至42,074万平方米。
2020-2024年上半年，我国重点城市物流市场供应稳定增长。截至2024年上半年，共10,170万平方米，其中一线城市供应1,770万平方米，一线城市的卫星城市供应2,000万平方米，二线城市供应6,400万平方米。
图表1：2017-2024年上半年我国物流市场供应量
由于相较于其他类型的土地出让，物流类型土地出让金较少，带动的税收较低，一线城市及其卫星城市近几年在土地资源快速消耗的情况下，物流土地供给较为有限。
图表2：2021-2024年上半年度高标仓存量供应按城市能级划分
整体来看，在未来的一段时间，一线城市及其卫星城市为配合产业结构升级调整，物流仓储用地供应持续收紧，当地可供出让优质土地资源逐渐减少，这些城市的高标库新增供应将会受限，而二线城市的高标库新增将会稳定增长。
四、拉动我国仓储物流市场需求增长的三大因素
仓储物流基础设施需求与GDP增长密切相关，2023年国内生产总值1,260,582亿元，按不变价格计算，比上年增长5.2%,增速比2022年加快2.2个百分点。
随着宏观经济的发展，工业生产及消费领域对仓储物流服务市场的需求旺盛，我国仓储物流行业需求预期会持续增长。
1、电商行业实物商品零售规模的高速增长，形成对高标仓的稳定需求。
仓储物流的主要租户包括第三方物流企业、电商公司、批发零售企业、制造业以及其他行业企业。
随着消费模式的改变，在消费场景内容化和近场化，传统的经销渠道逐渐去中心化及效率丧失的背景下，电商、社区团购等新兴消费模式推动物流仓储空间需求持续扩张，带动第三方物流承接更多外包需求，形成对高标仓的稳定需求。
